一方で、売却によって手元に戻ってくる費用もありますので、支出と収入の両方をしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産の売却に関わる「お金」について、詳しく解説していきます。
不動産売却でかかる費用
不動産売却時に支払う必要がある主な費用は、下記の通りです。
仲介手数料
不動産を売却する際、不動産会社に仲介として入ってもらうと、多くの場合「仲介手数料」がかかります。仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、売買契約が成立して初めて支払いの義務が生じます。手数料は取引する金額によって上限が決められているので、しっかりと確認しておきましょう。司法書士への報酬
抵当権の抹消や住所変更など、登記手続きを代行してくれる司法書士へ支払う報酬です。金額は手続きの内容によっても異なりますので、事前に確認しておきましょう。測量費用
土地を売却する場合には、対象となる土地の範囲を確定しておく必要があります。土地家屋調査士に依頼して、隣地や道路との境界、対象地の位置、面積を確定した測量図を作成しましょう。測量費用は民法で「売主と買主の両者で折半する」と定められていますが、実際には売主が負担するよう特約で定められていることが多いようです。 建物解体費用 既存建物がある不動産を更地にして引き渡すことが決まっている場合、建物の解体費用も必要になります。解体は建物大きさによっても異なりますが、金額的に高額になることもありますので、必ず早い段階で確認しておくようにしましょう。抵当権抹消登録費用
売却対象の不動産に抵当権が設定されている場合、買主に引き渡すまでに必ず抵当権抹消の手続きを行わなくてはいけません。費用は抵当権などの種類によっても異なりますので、事前に確認しておきましょう。引越し準備費用
売却対象の物件は、買主に引き渡すまでに引越しが完了していることが原則です。引き渡しの条件にリフォームが含まれている場合には、引越し代だけでなくその費用も必要になることを忘れないようにしましょう。不動産売却にかかる税金
不動産を売却するときにかかる主な税金は、以下の通りです。
譲渡所得税、住民税
不動産を売却した際に出た利益は、「譲渡所得」として所得税や住民税が課税されます。売却した不動産の種類や所有していた期間によっても課税額は異なりますので、あらかじめ確認しておくようにしましょう。印紙税
「不動産売買契約書」に、契約金額に応じた「収入印紙」を貼り付けて納付することが、印紙税法によって定められています。印紙代は買主と売主の両者で折半するのが一般的です。
不動産売却で戻ってくるお金
不動産を売却すると、それまでに払った費用が戻ってくることがあります。その主な物は以下の通りです。
固定資産税、都市計画税
固定資産税や都市計画税というのは、毎年1月1日にその不動産を所有している人へ課税される税金です。不動産を売却した場合、売却後の税金は日割りで計算をして、買主から返却してもらうことができます。銀行保証料
ローン借入時に支払った保証料は、不動産売却に伴う抵当権の抹消によって、銀行から返却されます。火災保険料
火災保険をローン借入年数の長期一括でかけている場合、売却によって途中解約をすると、残りの年数分の保険料を返却してもらえます。こちらから手続きをしないと戻ってきませんので、必ず解約手続きを行いましょう。マンション管理費、修繕積立清算金
マンション売却の場合は、管理会社に前払いした管理費や修繕積立金を、日割り計算して買主に返却してもらうことが可能です。不動産の売却では、支払う費用だけでなく受け取れる費用も発生します。
上記を参考にして、あらかじめしっかりと準備しておくようにしましょう。
不動産売却にかかる費用を安く抑えるには？
不動産を売却する場合、仲介手数料や司法書士への報酬、譲渡所得税や印紙税など、さまざまな費用が必要となります。このような費用を少しでも安く抑えるためには、どのような方法があるのでしょうか？ここからは、各業者との交渉術をはじめ、利用できる特例や補助金制度などをご紹介します。
仲介手数料を交渉する
不動産の売却にかかる費用を安く抑える方法として、不動産会社と仲介手数料を交渉してみましょう。不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められているのに対し、下限額は決まっていません。つまり、不動産会社との交渉次第では、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があるということになります。しかし、仲介手数料が大きな収入源となっている不動産会社からすれば、安易に値引きをおこなってはくれないでしょう。そのため、媒介契約を結ぶ前に交渉おこなうこと、値引きを条件に専任媒介契約を結ぶこと、住み替え先となる新居購入の仲介も条件に加えることなどを交渉術に使うことです。
また、大手よりも中小の不動産会社に依頼すれば、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高まります。
特例や控除を利用する
各種特例や控除の適用を受けることにより、不動産を売却した際に発生する税金を減税できるため、費用を大きく抑えることができます。たとえば「居住用財産の3000万円控除」を利用すれば、居住用財産を売却したときに出た譲渡所得から、最大3000万円までが控除される特例です。おもな適用条件には、売却した不動産が居住用物件であることなどが挙げられます。
また、相続で取得した不動産を売却する場合に利用できる控除が「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。こちらも適用条件を満たしていれば、譲渡所得から、最大3000万円までを控除することができます。
他にも「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用を受けることにより、マイホームを買い換えた際、売却した物件の売却額が購入額よりも下回ってしまえば、その譲渡損失を同年の給与や事業所得から、控除することが可能です。
不動産を売却した理由や状況などによって、適用を受けられる特例や控除も異なります。それぞれの詳しい適用条件や注意点などは、国税庁のWEBサイトに記載されているため、必ずチェックするようにしましょう。
各自治体の補助金を利用
各自治体が設けている補助金制度を利用しましょう。規定の条件を満たせば、住居の修繕費や解体費用などを自治体が補助してくれるため、不動産の売却にかかる費用を安く抑えることが可能です。ただし、自治体ごとに、補助金額や該当条件、募集期間など、補助金制度の内容が異なります。補助金制度を利用する場合、事前に詳細を確認するようにしましょう。問い合わせは、売却予定の物件が所在する市区町村の役所になります。
ハウスクリーニング費用を交渉する
売却物件や購入物件のハウスクリーニングも、不動産の売却にかかる費用のひとつです。この費用を抑えるため、業者と価格交渉をおこなってみてください。ポイントは、業者が見積り書を提示した後に交渉を切り出すことです。また、複数の業者から見積りをとり、他社との交渉に使ってみるのもよいでしょう。
特に、売却物件と購入物件、どちらもハウスクリーニングが必要な場合、両方の依頼を条件とすれば、価格を安くしてくれる可能性が大きくなります。
交通費を抑えるのも手
遠く離れた不動産を売却したい場合、ネックになる費用が交通費です。物件の視察や現地の不動産会社探しといった対応に、飛行機や新幹線を使うほどの遠方となれば、費用は1回あたり往復数万円となり、トータルで数十万円を超えるケースも珍しくありません。このような交通費を抑えるため、各不動産会社のWEBサービスを利用しましょう。WEBサービスなら、信頼できる不動産会社探しをはじめ、物件の査定依頼や売買に関する一連の対応などを任せることができます。
遠方の不動産会社を選ぶ際のポイントは、地元に根付いた地域密着型の会社であること、複数社に査定を依頼すること、会社や担当者の対応力などです。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
