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ポラスの仲介

契約について

契約についての回答

契約とはどんなものですか?また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

契約とは

  • (1)目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
  • (2)合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任士の署(記)名押印を行います。
  • (3)その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項

  • (1)売買の目的物及び売買代金
  • (2)手付金
  • (3)売買代金の支払時期、方法等
  • (4)売買対象面積等
  • (5)境界の明示
  • (6)所有権の移転時期
  • (7)引渡し
  • (8)抵当権の抹消
  • (9)所有権移転登記等
  • (10)引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
  • (11)物件状況等報告書
  • (12)契約不適合責任
  • (13)設備の引渡し
  • (14)手付解除
  • (15)契約違反による解除、違約金
  • (16)融資利用の特約
  • (17)印紙の負担区分
  • (18)管轄裁判所に関する合意
  • (19)規定外事項の協議義

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

購入にはどんな費用がかかるの?

購入物件価格以外に以下の費用が必要になります。
(現金で購入する場合はローン関係の費用は必要ありません)

住宅ローン

  • ●ローン保証料
  • ●事務手数料
  • ●収入印紙
  • ●生命保険料
  • 連帯保証人を付ける代わりに保証会社に支払います。
  • ローン申込に必要になります。
  • ローン契約書に貼付する印紙です。
  • 不測の事態に備え団体信用生命保険に加入いたします。
    (通常は住宅ローンに付帯します)

登記費用

  • ●保存登記
  • ●抵当権設定
  • ●司法書士報酬
  • ●抵当権設定登記料
  • 未登記の建物を登記します。(新築等の場合)
  • ご購入された物件を担保するための費用です。
  • 登記を委任する司法書士への報酬です。
  • ご購入された物件を担保するための費用です。

その他

  • ●土地家屋調査士報酬
  • ●火災保険料
  • ●仲介手数料
  • 未登記の建物を表示登記します。(新築の場合)
  • 通常は任意での加入になります。
  • 当社の報酬でございます。
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仲介手数料ってどれぐらい支払うんですか?

売買の仲介をした不動産会社に支払う法定仲介手数料は、次の通りになります。

物件価格200万円以下の部分

5%

200万円超~400万円以下の部分

4%

400万円超の部分

3%

売買価格が400万円を超える場合は、上記をまとめて以下の計算式で算出します。

【物件価格×3%+60,000円】
上記金額に消費税が別途必要になります。

例えば物件価格が2000万円の場合では、
2000万円×3%+60,000円=660,000円+消費税となります。

重要事項説明とはなんですか?また、チェックするポイントはなんですか?

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
(1)記載した書面を交付する、
(2)口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任士からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。


説明項目は主に以下の通りです。

  • I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

    • 1.登記簿に記載された事項
    • 2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
    • 3.私道の負担に関する事項
    • 4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
    • 5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
    • 6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
    • 7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
  • II 取引条件に関する事項

    • 1.代金及び交換差金以外に授受される金額
    • 2.契約の解除に関する事項
    • 3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
    • 4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
    • 5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
    • 6.金銭の貸借のあっせん
    • 7.割賦販売に係る事項
  • III その他の事項

    • 1.供託所に関する説明
  • IV 区分所有建物(マンション)の場合

    • 1.区分所有建物の「不動産の表示」
    • 2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
      • 1.敷地に関する権利の種類及び内容
      • 2.共用部分に関する規約等の定め
      • 3.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
      • 4.専用使用権に関する規約等の定め
      • 5.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
      • 6.計画修繕積立金等に関する事項
      • 7.通常の管理費用の額
      • 8.管理の委託先
      • 9.建物の維持修繕の実施状況の記録

    不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
    後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
    ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

手付金を支払った後で、契約を中止できますか?
一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって契約を解除することができます。
一定期間とは、契約から残金決済までの期間に応じて異なり、その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については、契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定します。(この期間を手付け解除期日といいます)
一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。違約金は物件価格の10%~20%相当額です。

契約した後で、万が一住宅ローンが借りられなくなった場合はどうしたらいいですか?
ご契約後、一定の期間内に住宅ローンの融資の承認が得られない場合には、契約を解除することができます。 この場合は、売主に支払った手付金は返金されます。

夫婦共有名義で購入したいのですが?
ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。
逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象となりますので、注意が必要です。
なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

価格交渉はできますか?
価格も含めた契約条件は売主様と買主様との間で、調整を行います。
価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態(エアコン等の付帯設備の条件や、リフォームをするしないの条件)などがあります。トータルで条件を調整する中で、価格交渉ができることもあります。
ご希望の条件を営業担当者にご相談ください。

クーリングオフ制度って何?
家庭への訪問販売等においては、その場で購入者が冷静な判断をしたり十分な物件検討を行った上で購入意思を固めることは困難です。そのため衝動買いを強いられて後日紛争が起こることが多かったのです。そこで一定期間無条件に申込みの撤回や契約の解除ができる制度がクーリングオフ制度です。
不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所において買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除いて、8日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。
全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。

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